top of page
  • Sebastien Reinink

De plot-gewijze transformatie van werkgebieden heeft een beter verhaal nodig



De binnenstedelijke transformatie van werkgebieden naar gemengde woon-werk leefomgevingen heeft een beter verhaal nodig om uitdagingen op het gebied van menging, ruimtelijke kwaliteit, betaalbaarheid, duurzaamheid en maatschappelijke thema’s het hoofd te kunnen bieden. Creativiteit, ontwerpkracht en actieve publiek-private samenwerkingen zijn de sleutel om complexe plot-gewijze ontwikkelingen meer te laten zijn dan de som der delen.

Binnen Europese expertpanels klinken steeds sterkere geluiden om vanaf 2050 de netto verstedelijking naar 0 te brengen (1). Dit zogenaamde ‘no net land take’ beleid zou dan grote gevolgen hebben voor Nederland. We zijn namelijk koploper in het percentage land dat wordt verstedelijkt in Europa en wat betreft groei buiten de steden staan we op de vierde plek (2).


Deze steeds sterker wordende roep om een begrenzing aan de stedelijke uitdijing is niet verwonderlijk. Het alternatief, binnenstedelijk verdichten of ‘de compacte stad’, is namelijk veruit de meest duurzame verstedelijkingsvorm. Dit blijkt uit een kwantitatief literatuuronderzoek van wetenschappelijke artikelen die onderzoek deden naar de compacte stad (Ahlfeldt, Pietrostefani, 2017 (3)). Gemengd programma voorkomt namelijk onnodige mobiliteitsbewegingen, hogere dichtheden zorgen voor beter draagvlak voor voorzieningen, groene ruimte wordt beter benut, bestaande ondergrondse- en bovengrondse infra worden hergebruikt, het landschap blijft intact en er is meer draagvlak voor OV. Daarbij zijn er meer momenten voor sociale interactie, is er een betere sociale controle en biedt het economische concurrentievoordelen (Ahlfeldt, Pietrostefani, 2017). De nadelen van compactere steden (relatief meer mentale stress, verkeerscongestie en gezondheidsnadelen als gevolg van luchtvervuiling) kunnen door goede stedenbouw worden gemitigeerd (4).


Het mengingsdilemma

Binnenstedelijk bouwen lijkt zich in de huidige Nederlandse praktijk grofweg uit te splitsen in twee sporen: verdichting van naoorlogse ruime woonwijken (ruimte zat in de stad KAW, 2020 (5)) en transformatie van werkgebieden, het liefst vlak bij OV-knooppunten. Waar er meer dan tachtig jaar vooral functies zijn gescheiden, is nu de ambitie om werken en wonen te mengen.


Bij de transformatie van werkgebieden blijkt de praktijk weerbarstig. Vooral bedrijven met een milieucategorie hoger dan 3.1 kunnen slecht worden gemengd met wonen. Dit heeft tot gevolg dat deze bedrijven ofwel worden gesloten, ofwel worden uitgeplaatst naar ander gebieden. Dit terwijl deze bedrijven straks hard nodig zijn voor de circulaire ambities (6) en andere gebieden zo op slot gaan voor wonen.


Dit is bijvoorbeeld het geval in Beverwijk, waar bedrijventerrein op steenworp afstand van een OV-knooppunt niet mag worden gemengd met woningen om planologische ruimte te creëren voor de uitplaatsing van havenbedrijven uit de ontwikkeling Haven-Stad in Amsterdam (7). Dit terwijl het openbaar vervoer in Haven-Stad nog een heftige investering vraagt (8) en lang op zich laat wachten.



Onze eerdere studie naar de Spoorzone, Beverwijk | Projectpagina


De turbulente woningmarkt

De woningmarkt is momenteel turbulent te noemen. Er is naast de oorlog in Oekraïne sprake van een stijgende hypotheekrente, hoge bouwkosten, ingrepen door de Rijksoverheid, zelfbewoningsplicht, dalende huizenprijzen, hogere eisen wat betreft betaalbaarheid en duurzaamheid en tegelijkertijd een ongekende vraag naar woonruimte. Dit zorgt voor onzekere beleggers en in het verlengde hiervan voorzichtige ontwikkelaars.


Waar het ontwikkelen van uitbreidingswijken nog relatief overzichtelijk is, brengen bestaande werkgebieden een geheel andere set aan uitdagingen met zich mee voor het toevoegen van woningen. Denk hierbij aan de genoemde milieucategorieën, eisen vanuit de gemeente, versnipperd grondbezit, bodemsanering, kabels en leidingen, zware wegprofielen voor vrachtwagens, recht doen aan cultuurhistorie en omgaan met hindercirkels.


Plot-gewijze transformatie

Toch zorgt deze complexiteit er niet voor dat er niks gebeurd. Kijk bijvoorbeeld naar de Binckhorst in Den Haag of Buiksloterham in Amsterdam waar stevig wordt doorontwikkeld. Ook in de middelgrote steden is de transformatie op gang gekomen. Bijvoorbeeld het Havenkwartier in Deventer en de Kanaalzone in Alkmaar.


Maar hier begint de schoen te wringen. De complexiteit, het versnipperd grondbezit en achterhaalde denkbeelden (‘de markt lost het op’) over de ruimtelijke ordening zorgen voor plot-gewijze in zichzelf gekeerde plannen. Gemeentelijke afdelingen stedenbouw toetsen vooral aan fluïde kaders door meningsverschillen binnen de beleidsafdelingen. De stapeling van ruimtelijke eisen als hoge parkeernormen, betaalbaarheidspercentages en groenpercentages op een beperkte plot, zorgen bij het per plot bekijken van ontwikkelingen tot zeer hoge dichtheden en programma’s. Vaak overschrijden deze programma’s wat wij als stedenbouwkundigen het ‘maximaal laadvermogen’ noemen ruimschoots. De negatieve effecten van de compacte stad steken dan al snel de kop op.


Daar komt bij dat het gehele plaatje van wat het gebied zou moeten zijn uit zicht verdwijnt. Steeds vaker verworden deze transformatiegebieden tot een optelsom van losse ontwikkelingen waar steeds een andere architect en/of landschapsarchitect, met de beste bedoelingen, een vertaling heeft gemaakt van de stapeling aan eisen en wensen (9). Elk project met een eigen betonnen parkeergarage, een eigen sluitende groenbalans en een radicaal groen concept dat stopt bij de plotgrens.


Naar een beter verhaal

Laat het duidelijk zijn: er is geen ‘schuldige’ in deze analyse. Er is in de gekte van het woningtekort, de complexiteit van de werkgebieden, de veranderde gemeentelijke organisaties en de onder druk staande bouwkosten simpelweg geen ruimte geweest voor een beter verhaal voor deze gebieden.


Toch zijn er mogelijkheden. Zo worden betrokken partijen gedwongen om creatief te zijn in het ruimtegebruik. Verdichten moét wel in combinatie met vergroening. Ook lijken de beperkte plots in combinatie met de hoge bouwkosten meer dan ooit afhankelijk te zijn van de parkeernorm. De transformatiegebieden vallen vaak onder de hoogste categorie aan parkeernormen. Net zo hoog als een doorsnee Vinexwijk. Een verlaging van de parkeernorm is een relatief simpele manier om meer lucht te geven aan de projecten. Gemeenten zullen hier echter wel voorwaarden aan moeten stellen. Verlaging van de norm in combinatie met bijvoorbeeld meer plek voor werkfuncties of groen.


Ook kan het grotere stedenbouwkundige verhaal worden vastgelegd in een door de gemeente en ontwerpers opgesteld ontwikkelkader. Het is dan wel van belang om expliciet te zijn. Geen vage regels, maar een duidelijke ambitie met concrete ruimtelijke voorwaarden en een eindbeeld. Dit zorgt natuurlijk voor meer inflexibiliteit in de ontwikkeling, maar tegelijkertijd is de praktijk nu té ver doorgeslagen naar het plot-gewijs ontwikkelen. In dit ontwikkelkader is naast aandacht voor de spelregels omtrent ontwikkelingen vooral ook aandacht voor het grotere stedenbouwkundige verhaal. Hoe werken de plots samen, wat zijn de belangrijke structuren, zijn er kansen voor een gemeenschappelijke mobiliteitshub, hoe wordt omgegaan met bezoekersparkeren, zijn er kansen om bewonersparkeren en werkparkeren te combineren. Vooral over deze laatste optie wordt nog weinig nagedacht. Dit terwijl parkeervraag van werken complementair is met de parkeervraag van bewoners.


Er zijn meer manieren denkbaar en elke situatie is in dit soort complexe gebiedsontwikkelingen verschillend. Zo werken we in het project ROTO in Deventer bijvoorbeeld met een masterplan en een beeldkwaliteitsplan op basis van een door de gemeente vastgesteld ambitiedocument. Dit is mogelijk omdat één partij de grond in bezit heeft.


ROTO in Deventer als transformatiegebied met masterplan en beeldkwaliteitsplan | Projectpagina


De crux zit zoals altijd bij stedelijke ontwikkelingen bij de balans: welke ruimtelijke voorwaarden zijn nodig om vast te klikken en waar ligt de speling voor de markt. Het is aan ruimtelijk professionals de taak om deze de komende tijd te beantwoorden en transformerende werkgebieden een overkoepelend verhaal te geven.


Bronnen:

  1. https://www.eea.europa.eu/data-and-maps/indicators/land-take-3

  2. https://stadszaken.nl/artikel/4778/vergeet-de-stikstofcrisis-no-net-land-take-komt-eraan

  3. Ahlfeldt, Pietrostefani, 2017, http://eprints.lse.ac.uk/83638/1/sercdp0215.pdf

  4. https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/zo-integreer-je-binnenstedelijke-verdichting-met-een-leefbare-stad/

  5. https://www.kaw.nl/wp-content/uploads/2020/06/KAW_RUIMTE_ZAT20200623.pdf

  6. https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/zet-de-komende-tien-jaar-een-stop-op-de-transformatie-van-werkgebieden/

  7. https://www.noordhollandsdagblad.nl/cnt/dmf20200928_1409176?utm_source=google&utm_medium=organic

  8. https://www.parool.nl/amsterdam/wethouders-sluiten-miljardendeal-met-rijksoverheid-lang-niet-iedereen-zal-tevreden-zijn~b4e30b7d/

  9. https://www.dearchitect.nl/278178/stedenbouwkundig-ontwerpers-zijn-essentieel-voor-een-weerbare-samenleving-maar-waar-zijn-ze

 

Sebastien Reinink is stedenbouwkundige bij Studio Vinke en studeerde enkele jaren geleden af op het onderwerp compacte stad en urban life aan de TU Delft.

bottom of page